Les évolutions conjoncturelles dans le secteur de l’immobilier résidentiel peuvent, sous certaines conditions, faire peser des risques pour la stabilité financière. Pour les ménages, la hausse continue de l’endettement immobilier constitue une première vulnérabilité, notamment lorsqu’elle est couplée à une hausse rapide des prix immobiliers et à une détérioration des conditions d’octroi des crédits. Elle peut également constituer une vulnérabilité pour les banques, si une augmentation de l’endettement moins sécurisé entraîne un risque de défaut accru de ses clients.
Un état des lieux approfondi du secteur de l’immobilier résidentiel post-Covid est présenté dans le dernier Rapport d’évaluation des risques pour le système financier français (ERS) publié par la Banque de France. Cette étude montre que l’activité du secteur n’a été que temporairement affectée par la crise sanitaire. La reprise après le premier confinement a été très dynamique, permettant de retrouver, dès début 2021, les tendances observées avant la crise, voire de les dépasser, notamment en ce qui concerne les prix et le nombre de transactions dans le marché de l’ancien. La production de crédit immobilier est également restée soutenue, mais repose désormais sur des bases plus saines, grâce à l’encadrement des conditions d’octroi par le Haut Conseil de stabilité financière depuis 2019. Ces évolutions s’inscrivent dans une tendance européenne analogue, plusieurs pays ayant connu une dynamique soutenue des prix immobiliers et du crédit à l’habitat malgré la crise.
L’analyse détaillée de cette reprise indique toutefois une nouvelle dynamique de la demande de logement, avec un renversement de l’attractivité des grandes villes au bénéfice des autres territoires. Cela se traduit notamment par une accélération du prix des maisons individuelles, prédominantes à l’extérieur des pôles urbains, et une décélération du prix des appartements, majoritaires dans les grands pôles (cf. graphique 1). Le rebond plus marqué des villes moyennes de province et des couronnes des centres semble se confirmer aussi au regard de la distribution de crédit selon cette répartition géographique (cf. graphique 2). Ces tendances s’expliquent en partie par les nouvelles modalités de télétravail déployées et pérennisées dans certains secteurs d’activité, facilitant l’installation des ménages en dehors des pôles urbains.
Source : Insee, dernier point : septembre 2021.
Sources : Insee et crédit logement, dernier point : juin 2021.
Pour en savoir plus, consultez le Rapport d’évaluation des risques pour le système financier français à fin décembre 2021, publié par la Banque de France.
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